Når forelskelsen i den helt rette ejendom i Frankrig er på sit højeste, er det formelle ejerforhold måske ikke noget, som man som kommende køber tillægger så stor betydning. Det kan dog på sigt få meget stor betydning, hvordan ejerforholdet rent juridisk er skruet sammen. Det gælder både for de dispositioner, som man ønsker at foretage, mens man ejer ejendommen, men også ved dødsfald og for den arveretlige stilling for de efterladte.

Det er en meget anvendt ejerform i Frankrig at købe fast ejendom gennem et SCI (Société Civile Immobilière), der er sammenligneligt med et dansk interessentselskab, og der er mange fordele herved. Et SCI kan oprettes med en meget beskeden selskabskapital, eks. 1000 euros, og er skattemæssigt transparent. Det betyder, at der ikke er nogen forskel på ejernes skattemæssige stilling, uanset om man ejer fast ejendom i et SCI eller som fysisk person.

Et SCI kan med fordel oprettes lige så snart, der er to eller flere ejere om en ejendom; det være sig et ægtepar, flere vennepar etc.

Administrationen af selve ejendommen lettes ved ejerskab gennem et SCI i forhold til direkte sameje mellem flere fysiske personer. Ved almindeligt sameje skal alle parter være 100% enige, for at der kan foretages dispositioner vedr. ejendommen. Er man ikke enige, er der kun almindelige lovregler at falde tilbage på, hvilket er tungt om besværligt.

Ved ejerskab gennem et SCI har man som selskabsdeltager underskrevet et sæt vedtægter, der regulerer ejerforholdet. Dispositionsretten vedr. ejendommen er derfor baseret på parternes frivillige aftale, og eventuelle uenigheder kan som oftest finde deres løsning med afsæt i vedtægternes ordlyd.

Ønsker man på sigt at udvide ejerkredsen med eks. sine børn, er der også betydelige omkostninger at spare ved ejerskab gennem et SCI. Ejerkredsen kan nemlig udvides alene ved overdragelse af selskabsandele i SCIet. Det kan gøres uden notarmedvirken, og omkostningerne hertil er derfor tilsvarende mindre. Der skal kun betales 5% af de overdragne selskabsandeles værdi i skat ved en sådan overdragelse, mod 7% af ejendomsandelens værdi ved overdragelse ved direkte personligt eje. Er ejendommen belånt betyder det, at selskabsandelenes værdi fastsættes til ejendommens værdi fratrukket lånet, og at det er alene nettoværdien af de overdragne selskabsandele, der beskattes med 5% ved overdragelsen.

Også overdragelse af en del af ejendommen ved donation til eks. ens børn har en række fordele både rent praktisk og også skattemæssigt.

Ved dødsfald skal al ejendom beliggende på fransk territorium skiftes i Frankrig i henhold til fransk arveret. Er afdøde bosat i Danmark, betyder det, at der skal åbnes to dødsboskifter; ét i Danmark for den samlede formue ekskl. den franske ejendom, og ét i Frankrig vedr. den franske ejendom. Ud over at det kan synes besværligt, kan det komme som en overraskelse for mange, hvor stor forskel der er på dansk og fransk arveret, og særligt ægtefællens retsstilling i den franske arveret.

Ejer man ejendommen i personligt eje, kommer man ikke uden om, at ejendommen skal skiftes i Frankrig efter fransk arveret.

Ejer man derimod ejendommen gennem et SCI, er det selskabet, der ejer den faste ejendom i Frankrig, mens ejerene af selskabet alene ejer selskabsandele i det det franske SCI. Selskabsandele betragtes som løsøre, og løsøre skiftes i det land, hvor afdøde havde bopæl. Har afdøde bopæl i Danmark, betyder det, at den franske ejendom ejet gennem et SCI kan skiftes i Danmark i henhold til dansk arveret. Der skal således ikke åbnes to dødsboskifter, og det er den almindelige, velkendte danske arveret og eventuelt et dansk testamente, der ligger til grund for skiftet.

For så vidt angår selve arveafgiften, skal man imidlertid være opmærksom på, at der fortsat skal betales arveafgift i Frankrig af de selskabsandele, der indgår i boskiftet. I modsætning til hvad mange tror, er der nemlig forskel på de skatteretlige og de arveretlige regler og selvom boet behandles i Danmark efter de danske arveretlige regler, skal der fortsat betales arveafgift i Frankrig i henhold til de franske afgiftsregler. Dette sker ved indlevering af en ”Déclaration de succession” med angivelse af de arvede andeles værdi fratrukket 10%, da SCI-andele i alle skatteretlige forhold værdiansættes 10% lavere end ejendommens egentlige værdi.

Læs mere om arveretlige forhold i Frankrig under ” Franske arveforhold”.

Har du spørgsmål om Société Civile Immobilìere (SCI), er du velkommen til at kontakte:
Anne Mie Lund
Associeret partner
Anne Mie Lund
Email: aml@dklaw.dk
Tlf: +45 33 13 69 20
www.dklaw.dk

Advokatkontoret Fabritius Tengnagel & Heine
Advokatkontoret Fabritius Tengnagel & Heine
Store Kongensgade 67C - 1264 København K
Tlf.: (+45) 33 13 69 20 - CVR: 27 10 31 11
www.dklaw.dk