Fransk avancebeskatning

Fransk avancebeskatning – taxe sur la plus-value

Når man sælger sin feriebolig i Frankrig, skal man betale avanceskat (”taxe sur la plus-value”). Det gælder, hvis ferieboligen fungerer som sekundær bolig (”résidence sécondaire”) og salgsprisen overstiger 15.000 euros. Salg af helårsbolig (”résidence principale”) er fritaget fra avancebeskatning.

Se dog følgende link om undtagelsesvist ”skattefrit salg af sekundærbolig”.

Indtil 2009, hvor dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Frankrig blev ophævet, var danskere fritaget for avanceskat ved salg af deres ferieboliger i Frankrig. Sådan er det dog ikke længere, og siden 2009 har danskere været underlagt de samme avancebeskatningsregler som franskmænd, der sælger deres feriebolig i Frankrig.

Skatteprocenten blev hævet pr. 1. januar 2018 og udgør pt. 36,20% af den beregnede avance ved salg. Heraf er de 19% en indkomstskat (”impôt sur le revenu”), og de resterende 17,2% er sociale afgifter (”prélèvements sociaux”).

I 2015 fastslog EU-Domstolen, at opkrævningen af de sociale afgifter fra andre personer bosiddende i EU-lande var i strid med EU-reglerne, idet sociale afgifter tilfaldt en ordning, som udlændinge ikke fik glæde af. Det har de franske myndigheder imidlertid lavet om pr. 1. januar 2016, således at de opkrævede sociale afgifter tilfalder en anden ordning, og udlændinge kan derfor fortsat opkræves den sociale afgiftsdel af avancebeskatningen.

Beregningsgrundlag for den skattepligtige fortjeneste
Fortjenesten på salg af boligen beregnes som forskellen mellem den ”korrigerede købspris” og den ”korrigerede salgspris”.

Den korrigerede salgspris er den faktiske salgspris fratrukket omkostninger til ejendomsmægler, tekniske rapporter og evt. SARF (den franske skatterepræsentant).

Udgifter til aflysning af eventuelle pantebreve ved salg, ejerforeningsgebyr ved overførelse af ejendomsretten etc. kan som udgangspunkt fratrækkes i beskatningsgrundlaget.

Den korrigerede købspris er den faktiske købspris med tillæg af notarafgift på købstidspunktet.

Har man ejet ejendommen i mere 5 år har man som sælger ret til at lægge 15% af købsprisen til den korrigerede købspris som forbedringsudgifter, uden at skulle vedlægge dokumentation herfor. Har man derimod ejet ejendommen i mindre end 5 år før salgstidspunktet skal man fremlægge dokumentation for eventuelle forbedringsudgifter, såfremt disse skal kunne medtages i beregningen af grundlaget for avancebeskatningen. Man kan kun opnå fradrag for egentlige forbedringer af ejendommen. Udgifter til almindelig vedligeholdelse er således ikke fradragsberettigede.

Beregning af avanceskatten
Avanceskatten udgør i alt 36,2% af den beregnede fortjeneste ved salg og er sammensat af en indkomstskattedel udgørende 19% af skattegrundlaget og af en sociale afgiftsdel, der pr. 1. januar 2018 er steget til 17,2%.

Der gives et ejertidsfradrag, der medfører en faldende beskatning afhængig af ejertid. Indkomstskattedelen på 19% bortfalder helt efter 22 års ejertid. Der gives 6% fradrag efter det 5. til det 21. ejerår. Der gives 4% fradrag for det 22. ejerår.

Den sociale afgiftsdel bortfalder efter 30 års ejertid. Der gives 1,65% fradrag efter det 5. ejerår. Der gives 1,60% fradrag for det 22. ejerår, og 9% for hvert år efter det 22. ejerår.

Når en feriebolig har været ejet i 30 år eller mere, skal der således ikke betales skat af avancen ved salg

Se nedenstående skema for beregning af fransk avanceskat på baggrund af ejertidsfradraget.

Beregningstabel for ejertidsfradrag

Ekstraskat ved høj ejendomsavance
I Frankrig opkræves der en ekstraskat, hvis det skattepligtige nettobeløb overstiger 50.000 euros. Ekstraskatten har været gældende fra januar 2013, og gælder ikke byggegrunde. Skatten er en progressivt stigende model mellem 2%-6%, og beregnes på følgende måde.

EKSEMPEL :

En lejlighed købt den 2. januar 2004 sælges i den 3. januar 2017 til en pris på 300.000 euros. Efter fradrag af notaromkostninger ved købet 7,5% (7.500 euros) og forbedringsudgifter 15% (15.000 euros) er bruttofortjenesten ved salg 177.500 euros (300.000 – 100.000 – 7.500 – 15.000 = 177.500 euros).

Beregning af 19% indkomstskat:

• Bruttofortjeneste 177.500 euros
• Ejertid = 13 år (6% ejertidsfradrag fra 5. ejerår = 48%)
• Skattegrundlag efter ejertidsfradrag: 177.500 med fradrag af 48% = 92.300 euros
• Indkomstskat af nettofortjenesten (19% af 92.300) = 17.537 euros

Beregning af sociale afgifter:

• Bruttofortjeneste 177.500 euros
• Ejertid = 13 år (1,65% ejertidsfradrag fra 5. ejerår = 13,20%)
• Skattegrundlag efter ejertidsfradrag: 177.500 med fradrag af 13,20% = 154.070 euros
• Sociale afgifter af nettofortjenesten (17,2 % af 154.070) = 26.500,04 euros

SKATTEFRIT SALG AF TIDLIGERE PRINCIPAL BOLIG EFTER FRAFLYTNING

Der er i særlige tilfælde mulighed for at undgå avancebeskatning ved salg af sekundær (ferie-) bolig i Frankrig. Det fremgår således at Code Générale des Impôts art. 150 II 2˚, at der ikke skal betales avanceskat ved salg, såfremt følgende betingelser er opfyldt:

• Sælger er en fysisk person
• Sælger er bosiddende i et EU-land (eller et land, som har indgået aftale med Frankrig om gensidig administrativ bistand i skattesager)
• Sælger skal have været skattemæssigt domicileret i Frankrig i minimum to sammenhængende år forud for salget
• Sælger skal have haft fri dispositionsret over ejendommen siden 1. januar i året før salget (alternativt skal salget ske senest den 31. december i det 5. år efter fraflytning)
• Den skattepligtige nettofortjeneste (plus value nette imposable) må ikke overstige 150.000 euros ved salget